Доля в квартире: что это такое, особенности продажи и покупки

В России в долевой собственности находится сегодня очень много жилья. Из всех возможных сделок в сфере недвижимости купля-продажа собственности такого типа считается одной из самых сложных, по мнению риэлторов. Расскажем, что такое доля в квартире и какие операции можно проводить.

Что такое доля в жилье?

Доля в квартире: что это такое, особенности продажи и покупки

Соответственно Гражданскому кодексу, долей является имущество, принадлежащее на праве общей собственности двум или более гражданам. Собственность при этом может быть долевой, то есть имущество разделено на определенные доли, у каждой из которых имеется свой владелец, или же совместной – конкретных долей в ней не выделено.

По данному вопросу статистические данные приводятся разные. В долевой собственности в Российской Федерации находится от пятидесяти до восьмидесяти процентов жилья в городах. Такая собственность встречается и в новостройках, а не только в «сталинках» и домах исторической застройки, где до сих пор остаются коммунальные квартиры. Делиться имущество может, например, при распаде семьи. В таком случае оно становится долевым. В квартирах долями также могут владеть и наследники умерших собственников.

При совместной собственности отдельные доли не обозначаются. Один из супругов при покупке семьей квартиры и оформлении ее на жену или мужа не станет полным собственником. Это совместное имущество. Суд поделит его поровну, если произойдет развод, за исключением лишь некоторых ситуаций. На разные части жилье будет разделено в том случае, если средства в покупку были вложены большие одним из супругов, например, он продал имеющуюся у него до заключения брака недвижимость. Также разные доли будут в ситуации, когда есть ребенок и он остается с кем-либо из родителей.

В долевой собственности у каждой доли есть свой собственник. Сразу несколько человек могут наследовать жилье. Два или даже более покупателей могут приобрести квартиру. На доли недвижимость может быть разделена супругами. Встречается, что квартиру дарят одновременно нескольким людям. Доли в свидетельстве обозначаются как одна вторая, одна третья и так далее. Выбор конкретной комнаты или доли в квартире осуществляется как с помощью переговоров между собственниками, так и в судебном порядке. Интересным является тот факт, что на целую комнату претендовать можно только в том случае, если ее метраж меньше или равен принадлежащей этому владельцу доле. То есть, если размер доли составляет, например, пятнадцать квадратных метров, а площадь комнат в квартире двенадцать, шестнадцать и двадцать квадратных метров, в суде можно будет претендовать только на имеющую двенадцать квадратных метров комнату.

Часто собственники никак не могут договориться между собой. Порядок пользования бывает сложно определить даже в суде, если четыре и более собственников, например, претендуют на трехкомнатную квартиру. Делить комнаты суд в таких ситуациях не будет. В иске будет просто отказано. Содольщикам будет предложено разменивать или продавать недвижимость.

Действительно ли большое количество мошенников действует на этом поле?

Доля в квартире: что это такое, особенности продажи и покупки

О «квартирном рейдерстве» раньше много писали в средствах массовой информации. Доли в квартирах выступали в качестве объекта махинации. Менее актуальными такие сюжеты стали сегодня, поскольку для проведения сделок, в которых осуществляется возмездное отчуждение долей, с 2015 года требуется участие нотариуса. У нотариуса регистрироваться любая смена собственника должна у нас с июня 2016 года. Махинации данная мера предотвращают. Тариф для регистрации таких сделок у нотариусов не может превышать двадцать тысяч рублей.

Есть ли спрос на доли в недвижимости?

Категорий лиц, которые приобретают доли, существует несколько. Это могут быть приезжающие из провинции в мегаполисы граждане, которым необходима регистрация. Множество проблем решается при наличии прописки. Речь идет об устройстве детей в дошкольные учреждения и школу, поиске работы, прикреплении к лечебным учреждениям. Именно для проживания в квартирах доли также покупают. Даже ипотеку позволить могут себе не все. Люди не видят для себя возможным снимать или купить квартиру. Профессионалы на этом рынке также есть. Они стремятся получить прибыль, скупая по долям недвижимость. Ряд долей, например, может быть выкуплен, а после продан дороже заинтересованному в этом оставшемуся собственнику.

Какие операции можно провести с долей в недвижимости?

Такое имущество можно использовать в качестве залога, передать по наследству, подарить или продать. Однако всей квартирой доля не является, поэтому нельзя продать ее просто на рынке. Содольщик перед продажей обязательно должен предложить сначала долю соседям. Это требует 250-я статья ГК РФ. Предложение это должно быть оформлено письменно. Необходимо отправить извещение, в котором указано не только намерение продать, но и желаемая стоимость. Чаще всего для этой цели используют заказные письма с уведомлением о вручении. В ситуации, когда в течение одного месяца после получения письма приобрести долю содольщики не пожелают либо откажутся от этого до истечения этого срока в письменной форме, собственность может быть выставлена в свободную продажу. Но при этом существует один крайне важный нюанс: условия и цена продажи должны быть точно такими же, как и предложенные ранее содольщикам. Если условия будут изменены, например, цена будет более низкой, содольщики могут оспорить такую продажу, обратившись в суд. Увеличение цены при этом возможно. Сам продавец выбирает покупателя, если сразу несколько содольщиков выразят желание прибрести долю на предложенных условиях.

Важно помнить!
При продаже долевой собственности нередко настоящей проблемой становится отсутствие в квартире прочих собственников. Местонахождение их может быть вообще неизвестно, они могут находиться в других регионах или даже странах. С юридической точки зрения, требование о извещении содольщиков в письменном виде в этом случае соблюсти можно. Для этого нужно отправить уведомление по последнему известному месту жительства. Желательно иметь на руках как можно больше доказательств, что были предпринятые все возможные меры для извещения содольщиков. При дальнейших спорах в суде, если они будут, решить все в свою пользу будет в таком случае легче.

Покупка доли в квартире дает возможность регистрироваться без согласия собственников остальных долей. Свидетельства о праве собственности для этого будет достаточно. Согласие других собственников требуется для регистрации членов семьи владельца доли. Чтобы избежать проблем, стоит приобретать долю сразу на всех тех, кого планируется прописать. В частности, при покупке одной второй квартиры на четырех человек, следует на каждого оформить по одной восьмой.

Спрашивать содольщиков для того, чтобы завещать, заложить или подарить долю в квартире, не требуется. Отдельно необходимо напомнить, что при разводе между женой и мужем доля делиться не будет, если она была подарена состоящему в браке ребенку собственником.

Как продать долю в недвижимости максимально эффективно?

Максимальную цену на долю можно получить в том случае, если получится договориться с другими собственниками и продать всю квартиру сразу. Это идеальный вариант, как считают эксперты. Однако случается подобное редко. Если же продавать по отдельности доли в квартире, могут начаться конфликты. Заключить сделку в короткие сроки в таком случае будет сложно. С долями квартиры работают специальные агентства недвижимости, в которые обращаются большинство продавцов в подобных ситуациях.