Что необходимо знать при продаже доли в квартире

Риелторы и юристы по собственному опыту знают, что продать долю в квартире довольно трудная задача, но все же выполнимая. Зачастую, затруднения при продаже вызваны отсутствием четких границ между всеми долями. Кроме того, процесс усложняется из-за плохих отношений с остальными собственниками, также владеющих долями в данной недвижимости. Так что же нужно сделать, чтобы продать свою долю в квартире и при этом обойтись без судебных тяжб.

Первые действия при продаже доли

Приступая к продаже доли, первоначально необходимо определить вид ее существования – с выделением в натуре она или нет. В том случае, если доля числится в дробях, то владелец не сможет сказать, какого именно помещения он является владельцем, поскольку ему просто принадлежит какая-то часть данной недвижимости.

В отдельных случаях есть возможность обозначить определенные границы, но это делается только в тех случаях, когда собственники всех долей могут получить собственное жилье с подсобными помещениями – кухней, ванной и так далее. Выполнить эту задачу можно двумя способами, все зависит оттого как настроены другие владельцы. Первый вариант – договорной, если согласие дали все заинтересованные лица, второй – судебный, когда договориться по-хорошему не получается.

При владении долей с выделением в натуре, ее возможно продать без получения согласия других собственников – как отдельный объект, затруднений в этом случае возникнуть не должно. Если доля не выделена в натуре, а, в основном, сделки с долевой собственностью относятся как раз к этой категории, первое, что необходимо сделать, это уведомить всех совладельцев о своем намерении продать свою долю в данной недвижимости.

Как происходит реализация преимущественного права покупки

Преимущественное право покупки прописано в Гражданском кодексе, статья 250, и предоставляет возможность остальным обладателям недвижимости считаться первыми в очереди на покупку. Есть определенный алгоритм действий, прописанный со всеми тонкостями, по реализации данного права. И отступать от него продавцу не выгодно, поскольку, если сделка будет оформлена не по прописанным правилам, она будет признана недействительной.

Извещение должно быть выполнено в письменном виде, в тексте должны содержаться все основные условия сделки: адрес, соотношение к общей собственности, какое количество квадратных метров и стоимость. Трудности при уведомлении совладельцев могут возникнуть, если их местопребывание неизвестно, однако формальности будут соблюдены если извещение отправлено на последний известный адрес.

Действует право преимущественной покупки в течение одного месяца, и, если за данный период не поступило подходящих предложений, можно смело продавать свою долю любому. Если за этот месяц изменились условия продажи, тогда следует выслать собственникам повторное извещение. В том случае, если за данный период никто из совладельцев недвижимости не захотел ее приобрести, они обязаны предоставить отказ в письменном виде. Впоследствии он потребуется при регистрации сделки купли-продажи, как свидетельство того, что все было сделано по закону.

Случается, что остальные владельцы не желают ни приобретать долю в квартире, ни подписывать отказную, тогда «главной уликой» на суде и будет извещение о уведомлении. Если же совладельцы против реализации доли, но и покупать ее по озвученной цене не хотят, тогда будьте готовы к различным препятствиям при заключении сделки, как говорится, человеческая фантазия безгранична. Их главной целью будет испугать вероятных покупателей, вынудить их отступиться, тем самым уменьшив стоимость доли.

Любой опытный риелтор может назвать множество уловок, к которым прибегают совладельцы, нежелающие продажи. Например, увиливание от получения извещения в любом виде, отказ пустить потенциальных покупателей посмотреть квартиру и так далее. Если этого не случается, то прекрасно, подыскивайте варианты и регистрируйте сделку. Но, если вам не повезло, существуют способы устроить все без купли-продажи, но также в соответствии с законом.

Рекомендуем обращаться к опытным риелторам, например в агентство недвижимости Этажи. Вам помогут продать и купить квартиру. Все предложения можно посмотреть на https://kaluga.etagi.com.

Как продать свою долю, но без формальной продажи

Зачастую процесс продажи доли затягивается на долго, в этом случае юристы могут предложить вам несколько способов, чтобы можно было и деньги за продажу получить, и обезопасить себя в правовом плане.

Заключение договора дарения

Наиболее распространенным способом считается оформление договора дарения, поскольку здесь не нужно согласия совладельцев, да и оформить его довольно просто. Однако, если остальные владельцы приняли решение бороться до конца, они могут оспорить договор в суде, и он будет признан недействительным. В случае, если суд примет их сторону, новый собственник может лишиться и денег, и жилья.

Правда, имеется еще один способ, в этом случае дарится не полностью вся доля, а лишь ее часть. Тогда новый владелец получит право приобрести оставшуюся часть. Обладатели остальных долей при таком варианте могут вообще остаться не у дел, поскольку собственник сам выбирает, кому из совладельцев он продаст свою долю.

Сложность же здесь в том, что затруднен процесс регистрации – все действия необходимо проделывать дважды, а также есть риск, что по некоторым обстоятельствам, покупатель не сможет купить всю долю полностью. В этом случае, он так и останется владельцем всего лишь пары метров, что может весьма затруднить жизнь всем совладельцам.

Доля в недвижимости как залог

Имеется еще один способ продажи своей доли, при этом формально ее не продавая. Этот метод считается более грамотным с юридической стороны, и он намного эффективнее предыдущих вариантов. Обе стороны договариваются о стоимости приобретения недвижимости и заключают договор займа.

В данном договоре прописывается, что владелец доли берет в долг некую сумму, при этом оставляя принадлежащую ему долю в залог. Оформлено все должно быть в соответствии с законом. Далее эта сделка регистрируется. После этого идет оформление отступных документов, где указывается, что долг списан, а заложенная доля, передается в собственность кредитора.

Данный вариант практически безопасен и абсолютно законен. Поскольку в договоре возможно прописать всю сумму, то даже если соглашение расторгается, в финансовом плане ни одна из сторон ничего не потеряет. А сам договор будет служить гарантией и оспорить его остальные собственники уже не смогут.

Единственной преградой может послужить довольно-таки трудное оформление. Данный метод широко не распространен, и Регистрационная служба встречается с подобным вариантом нечасто. Однако трудности эти скорее технического характера, а не юридического, и устранить довольно легко.

Подведение итогов

Если же вы оказались счастливчиком: запросили адекватную цену за свою недвижимость, совладельцы продаже не мешают, или даже приняли решение приобрести вашу долю за нормальную сумму – то вас можно только поздравить. Оформляйте договор купли продажи в соответствии с законом, направляйтесь в Регистрационную палату и заключайте сделку в той же последовательности, как если бы вы продавали квартиру, дом или комнату, поскольку правила одинаковы для всех.