Прогноз стоимости недвижимости в Киеве на осень
В столице Украины зафиксировано снижение темпов продаж объектов недвижимости, расположенных на территории Киева. Июль не оправдал ожидания риелторов в части повторения июньских объемов продаж.
По словам Сергея Костецкого на протяжении июля в новостроях зарегистрированы сделки купли-продажи по 403 квартирам. Вторичный рынок по этому показателю выглядит более привлекательно: владельцы сменились в 511 квартирах. Июньские цифры измеряются 425 и 528 квартирами соответственно. Сложившуюся ситуацию аналитик SV Development охарактеризовал как прогнозируемую. Он обратил внимание на тот факт, что на протяжении нескольких лет в середине лета рынок продажи жилья традиционно пребывает в стадии затишья. Сергей Костецкий полагает, что тенденция к снижению результативности будет наблюдаться и в августе, что может обернуться уменьшением количества продаж на 5-10%.
Сокращается в летние месяцы и так называемый «инвестиционный» сегмент. Объясняется это снижением инвестиционной привлекательности недвижимости. Внесение денежных средств на раннем этапе строительства ассоциируется с рискованным шагом. 30%-ная на момент сдачи дома доходность осталась в прошлом. Кроме того, весьма велика вероятность нарушения срока введения строения в эксплуатацию в сторону его продления. Также не исключена возможность «проседания» гривны, что автоматически повлечет за собой удешевление квадратных метров. В последнем случае инвесторы могут понести настолько существенные потери, что выход в ноль покажется благоприятным результатом.
Приобретение квартиры в Киеве с целью ее дальнейшей сдачи в аренду также не представляется целесообразным. Собственники, сдающие жилье в долгосрочную аренду, могут рассчитывать на возврат инвестиций по истечении 30 (!) лет. Для краткосрочного сегмента этот показатель варьируется в пределах 10-12 лет. При этом стоит отметить, что в последнем случае идет речь о потенциально ином бизнесе, имеющем сходство с гостиничным. Такой подход предполагает регулярный контроль со стороны владельца, подразумевающий дополнительные временные и финансовые затраты. Сергей Костецкий разъяснил, что инвестиции в приобретение и ремонт сдаваемой впоследствии в аренду недвижимости могут считаться привлекательными в случае полной окупаемости вложенных изначально средств на протяжении 5-7 лет.
Сказываются на снижении привлекательности недвижимого имущества как инвестиционного инструмента и другие факторы, включая налог на недвижимость и рост коммунальных платежей. По мнению аналитика SV Development на протяжении ближайших месяцев следует ожидать сокращения доли подобных покупателей до 5-10% (вместо имевших ранее место 20%).
Параметры снижения цен
Средняя стоимость квадратного метра в киевских новостройках остановилась на отметке 23800 грн. (±1,5%), уменьшившись тем самым на 0,4%. Представители ИСП «Столичная недвижимость» говорят о поднятии цен на 3,4% с начала года и одновременном уменьшении на 6,7% по сравнению с данными июля минувшего года.
Наибольшая активность в сфере корректировки цен зафиксирована в объектах класса «комфорт» (21100 грн./м2, что эквивалентно уменьшению на 1,3%). В объектах категории «премиум» снижение измеряется 0,7% (23700 грн./м2), в то время как сектор «эконом» сумел остановиться на 0,4% (16500 грн./м2). Тенденцию к удорожанию на скромные 0,2% продемонстрировал бизнес-класс, что позволило ему достичь отметки в 28000 грн./м2.
Поднятие стоимости квадратного метра зафиксировано в 16 новостроях столицы, снижение — в 17. Показатели колеблются в пределах 200-1500 грн./м2 в первом случае и 500-2000 грн./м2 во втором.
Олимп-консалтинг обращает внимание на факт удешевления социального жилья в валютном эквиваленте. Это утверждение справедливо как для введенных в эксплуатацию сооружений, так и для зданий, находящихся на стадии строительства. Вторичному рынку с его 1136 $/м2 (0,7%) не удалось дотянуться до новостроев с их 923 $/м2 (0,75%).
Ценовые тенденции
Виктор Несин, возглавляющий наблюдательный совет Риелторской палаты Украины, говорит о фиксации цен. По его словам, имеющаяся на данный момент низкая активность не может привести ни к росту, ни к снижению цен. Такое положение сохранится на протяжении августа и затронет первую половину сентября. Эксперт уверен в том, что рассчитывать на скидки в рамках вторичного рынка бессмысленно ввиду появления значительного количества сбалансированных по стоимости предложений.
Застройщики могут порадовать потенциальных покупателей акциями с громкими названиями. Специалисты полагают, что предельный размер скидок будет максимально приближен к 20%. Такие параметры характерны для нескольких последних лет. Они сопоставимы с процентными выплатами, предлагаемыми банковскими учреждениями.
Президент ПАО ХК «Киевгорстрой» убежден в том, что рынок недвижимости нащупал дно. По словам Игоря Кушнира, с наступлением осени следует ожидать оживления и активизации процессов укрупнения, которые повлекут за собой подъем цен.
Сергей Костецкий считает такой сценарий развития событий маловероятным и обращает внимание на демпинговые предложения Войцеховского, раскупаемые столь же быстро, как и горячие пирожки. Предсказать реакцию рынка на последствия реализации подобных проектов специалист не в состоянии.
По мнению эксперта, застройщики сейчас пребывают в незавидной ситуации, чему поспособствовали отток инвестиционных покупателей, неэффективность банковского кредитования и увеличение продаж во вторичном (менее рискованном с точки зрения клиентов) сегменте рынка. Саму недвижимость на вторичном рынке можете посмотреть на parklane.ua
Позволить себе дальнейшее снижение цен строители не могут ввиду работы «в минус» на протяжении последних полутора лет. Спасти строителей может лишь подъем спроса. В противном случае велика вероятность введения объектов в эксплуатацию с нарушением заявленных ранее сроков. Незавидна участь мелких игроков: они могут попросту исчезнуть. Также Костецкий констатировал, что надеяться на государственную поддержку застройщикам не следует. При этом он отметил, что своеобразной палочкой-выручалочкой для отрасли могли бы стать масштабные проекты.
