Дом в Таиланде: как правильно выбрать и купить

В зависимости от конкретной страны действуют свои правила, связанные с покупкой недвижимости. В Таиланде подобное приобретение обычно ограничивается покупкой апартаментов в кондоминиуме. В этой стране иностранцам запрещено владеть землей под домом, если это не инвесторы, вклад которых в тайскую экономику составляет не менее 40 млн бат. Хотя и здесь нельзя надеяться на покупку значительного по размеру участка земли. В то же время такие ограничения – это препятствия, доступные для преодоления даже тем, кто не владеет миллионным состоянием в долларах.

Выбор дома

Первый шаг – определиться с регионом, где планируется покупка дома. Решение этой задачи возможно с помощью обращения в агентство недвижимости или посредством самостоятельного поиска нужного объекта в интернете. Такой подход допустим, но не желателен в виду высокого риска переплаты или покупки того, что не совпадет с увиденным на том же сайте. Например, будет море, пляж и красивый дом, а рядом – помойка или стоянка для рыбацких шхун.

Лучше всего отправиться в туристическую поездку по перспективным местам. Это позволит оценить реальную инфраструктуру и погрузиться в местную атмосферу. Но здесь есть свои минусы. Чтобы найти нужный дом, потребуется знание районов и главных улиц, а также понадобится собственная машина или такси. При этом переговоры с хозяевами могут зайти в тупик, необходимо знание языка. Все это вместе способно привести к длительной экскурсии, на которую понадобится несколько дней. В результате подобный вариант поиска дома становится проблематичным занятием.

Если вы хотите упростить задачу, то воспользуйтесь агентством недвижимости на месте. В таких компаниях зачастую работают сотрудники, способные говорить на русском, которые бесплатно доставляют до нужного дома, ведут переговоры с хозяевами и обеспечивают перевод возникающих вопросов. Для поиска агента подойдет интернет или непосредственное обращение в офис одной или нескольких компаний, занимающихся недвижимостью.

Внимание! У тайцев проблемы с пунктуальностью и ответственностью, поэтому лучше найти тайского менеджера, работающего на босса из Европы.

Виды домов

В Таиланде агенты по недвижимости в Таиланде специализируются на вторичном жилье, продажах от застройщика или ограничивают свои услуги конкретным поселком.

Тайцы предлагают дома в виде жилых строений, стоящих отдельно или входящих в состав поселка. Последний вариант предпочтительнее из-за возможности решать бытовые проблемы посредством местной администрации. Если поселок охраняется, то это означает закрытую территорию и наличие инфраструктуры: площадка для детей, бассейн, спортивный зал и другое, что зависит от местной специфики. Существуют поселки, где преобладающая масса жителей представлена русскими.

Дома в Таиланде, доступные для покупки, – обжитое жилье или строения на стадии начального строительства (нулевой цикл). В первом случае возможна покупка совершенно нового дома или так называемой вторички. Что касается второго варианта, то здесь предполагается покупка участка, на котором нет здания как такового. Предложения застройщиков – типовая архитектура, но все можно сделать и в собственном вкусе, но это будет дороже.

Документы

Чтобы оформить счет в банке, потребуется предоставить:

• справку из иммиграционной службы;
• справку, подтверждающую место жительства в Таиланде на текущий момент времени;
• договор на приобретение объекта недвижимости в форме предварительного соглашения;
• загранпаспорт.

Если виза не связана с туризмом: NON-B, NON-E, NON-O, то для открытия банковского счета понадобится минимум действий. Несколько сложнее дела обстоят с туристической визой. Не все банки и не все отделения одного банковского учреждения пойдут вам навстречу. Все зависит от определенных людей. Агент может решить положительно вопрос о приобретении дома с менеджером банковского учреждения, для этого потребуется лишь наличие предварительного договора.

Оформление недвижимости для иностранцев

Особенность приобретения дома в Таиланде связана с процессом оформления участка под ним. Доступно 3 варианта того, как решить эту задачу:

1. Аренда на длительный срок.
2. Оформление участка на лицо, имеющее статус юридического.
3. Узуфрухт – пожизненная аренда, исключающая возможность передачи земли наследникам, что редко находит применение на практике.

Срок долгосрочной аренды составляет 30 лет. Его можно продлить еще 2 раза, что позволяет говорить о максимуме в 90 лет. В некоторых случаях агентства недвижимости предлагают договоры, предусматривающие автоматическое продление аренды, что входит в противоречие с законом. В то же время отсутствуют прецеденты, связанные с этим моментом, так как соответствующий закон действует еще менее 30 лет.

В случае с долгосрочной арендой потребуется обращение к юристу, задача которого – посетить Land Office и получить отметку на свидетельстве о собственности по поводу того, что последняя передана в аренду. Этот документ возвращается прежнему хозяину.

Наибольшую популярность получила процедура, обусловленная оформлением собственности на участок посредством учреждения юридического лица, дом покупается на имя созданной компании. Здесь все легально, если фирма выступает не как номинальный держатель. Надо иметь в виду, что иностранец лишен права полной регистрации компании, обязательно должны быть тайские акционеры. В любом случае эту ситуацию легко направить в русло собственной выгоды:

• тайцам передать 70% акций с правом голоса;
• на себя оформить 30% привилегированных акций, где каждая – это 5 голосов, что делает вас полноправным хозяином компании.

Порядок действий при покупке дома

Процедуры, обеспечивающие покупку дома в Таиланде, выглядят так:

1. Тайский юрист оформляет требуемые документы.
2. Акционерами компании становятся исключительно тайцы.
3. Компания покупает дом, прежний хозяин передает покупателю свидетельство о собственности.
4. Происходит смена акционеров с сохранением значительной доли тайцев, чтобы не вызвать излишние подозрения. Иностранец оставляет за собой право блокировки для исключения вероятности продажи дома тайцами.
5. Покупатель получает всю сумму, прописанную в договоре, которая может вноситься частями. Сделка регистрируется лишь после того, когда будет получен последний платеж. Для этого бывший хозяин недвижимости передают юристу соответствующий чек из банка. Последний отправляется в Земельный Департамент. На переоформление недвижимости уходит до 2 недель.

Важно! Во время ожидания перерегистрации прав на владение домом приходится надеяться только на репутацию местного юриста. В этот период покупатель остается без денег и без свидетельства о собственности.

Форма выдаваемого свидетельства едина для тайцев и иностранцев. Обратная сторона этого документа служит для записи всех тех, кто был владельцем объекта недвижимости.

Если покупается квартира, то процедура приобретения значительно упрощается из-за отсутствия земельного вопроса. Единственное, что надо учитывать, соблюдение установленных квот. Иностранец может купить лишь определенное число квартир в кондоминиуме. Такое вложение средств выглядит более предпочтительным по сравнению с покупкой дома из-за большей ликвидности благоустроенного жилья.