Обзор ЖК «Центр 2» от застройщика “ДСК-1” и ГК “ПИК”

Бульвар, разделяющий микрорайон на два квартала – 1-ый и 2-ой

Новый масштабный проект реализуется в подмосковном городе Балашиха (в бывшем г. Железнодорожном). ЖК “Центр 2” займет площадь в 140 Га, в новом жилом микрорайоне планируется поселить до 45 тысяч человек.

1-ый и 2-ой кварталы на макете

С реализацией проекта в городе появится 5 новых школ, музыкальная школа, 7 ДОУ, медцентры и поликлиники, ФОК и административные здания, новые парковки, торговые центры. Первые этажи будут отданы под предприятия различного профиля, заведения общественного питания и магазины.

Панельные дома в ЖК “Центр 2” строятся в разных сериях

Пруд “Коровка” рядом с корпусами 1-го квартала

Масштабное строительство началось в 2010 году. Из доступных официальных документов следует, что последними в эксплуатацию введены 303 и 304 корпуса, выложены разрешения на ввод в эксплуатацию корпусов 101-103. Но застройщик заявляет о реализации первых двух очередей строительства и частично третьей – кварталов 1-3 (2014-2015 гг):

• сданы корпуса 101-111, 201-210, 213, 214, 302-304, 313,
• ещё строятся 211 корпус (сдача – 1 кв. 2018), 212 (4 кв. 2018).

Заселяются корпуса 201-211, 303 и 304. Регистрация прав собственности ведется в корпусах 105-111, 302, 304, 313.

В рамках первой очереди также построена общеобразовательная школа на 760 учеников, ДОУ на 220 и ФОК. Во второй – школа на 760 мест и детсад на 125, административное здание.

Квартиры проданы в корпусах первой очереди, частично второй и третьей. Планировки самые разнообразные, поскольку все дома панельные (эконом класс), но разных серий (улучшенные серии – Д-25, П-3МК, П-44Т и П-44К, ДОМРИК и ДОМНАД).

Согласно генплану в рамках 4-6 очередей строительству будет ещё построено 36 домов и несколько объектов инфраструктуры. На карте Московской области уже появились корпуса 603-609. Но сначала застройщикам предстоит завершить 3-ю очередь: возведено 4 корпуса и 2 здания под школу и детсад строятся, а в плане значится ещё 10 корпусов и ещё 2 отдельно стоящих здания.

Обзор ЖК «Центр 2» от застройщика “ДСК-1” и ГК “ПИК”

О районе

Железнодорожный – активно развивающаяся часть подмосковного города Балашиха.

Железнодорожный активно застраивается

Помимо активного строительства Железнодорожный примечателен множеством живописных мест и зеленых зон. Самые близкие к ЖК “Центр 2” – Ольгинский парк и Балашихинское лесничество.

Из некоторых высоток Железнодорожного открываются прекрасные виды на лесной массив

С момента объединения бывшего города (в 2015 году) с городом областного значения – Балашихой – в Железнодорожном утверждено 8 микрорайонов, список которых возможно в скором времени официально пополнит микрорайон “Центр 2”.

Новый жилой многофункциональный комплекс расположился в непосредственной близости к центру Железнодорожного (400 м до центральной площади), а значит проблем с транспортным сообщением и инфраструктурой у жителей “Центр 2” не будет. Местным жителям доступны шоссе, трасса, в двух шагах – автобусная остановка, в 15 минутах ходьбы – ж/д станция, до метро 25-30 минут езды. Вокруг новостроек достаточно магазинов, супермаркетов, два торговых центра, продуктовый рынок, заведений общественного питания, аптек, банкоматов. Есть и социально значимые объекты – больница, учебные заведения, церкви.

ЖК “Центр 2” соседствует с другими новостройками Железнодорожного – “Ольгино парк”, “Центр+”, “Чайка” и ЖК “Столичный”. Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке – 79,8 тыс. рублей (в ЖК “Центр 2” цены варьируются от 55 до 95 тыс. рублей за 1 кв. м).

Окрестности ЖК “Центр 2”

Экология

Новый жилой микрорайон “Центр 2” на западе граничит с одним из самых обширных лесных массивов Железнодорожного – с Ольгинским парком. В пределах Железнодорожного расположен Пестовский, Павлинский и Кучинский парки, Саввинский пруд.

Но территория микрорайона “Центр 2” на юго-востоке граничит с промзоной, в которой работают завод Rockwool (производство теплоизоляции, включая стекловату), “Росевропласт” (полипропиленовая пленка) и множество других предприятий, складов.

Промышленные и зеленые зоны в непосредственной близости к ЖК “Центр 2”

В этой местности горожане часто жалуются на неприятный запах, который связывают с полигоном ТБО “Кучино”. Эта свалка расположена в соседнем микрорайоне, в 5,5 км от ЖК “Центр 2”. Наиболее активные жители перешли от слов к делу и смогли дойти до президента: после “Прямой линии с Путиным” было принято решение о ликвидации полигона. Но последние новости неутешительны: запланированную реорганизацию перенесли на полгода (в Минэкологии убеждены, что погодные условия в этот период позволят жителям менее безболезненно перенести “переезд” свалки).

И все же эксперты рынка недвижимости, подводя итоги оценка пользователей, определяют экологическую обстановку в месте застройки как удовлетворительную.

Образовательные учреждения

Судя по месторасположению ЖК “Центр 2” (вблизи от центра района Железнодорожного) недостатка в образовательных учреждений здесь нет. И действительно, форумчане делятся информацией об удаленности детских садов от жилого комплекса.

Самые ближайшие – детсад №8 (850 м, 10 минут пешком) и множество частных садов и центров. Кроме того, на самой территории жилого комплекса уже работают муниципальные ДОУ №32 (во 2-ом квартале) и №19 (в 1-ом). Проектом предусмотрено строительство ещё 5 детсадов, под следующий начали готовить стройплощадку.

Ближайшая школа – №14. №15 уже открылась на территории комплекса, в 1-ом квартале, следующая (а всего их будет 5), уже строиться во 2-ом квартале (работы ведутся на уровне 2-3 этажа, сдача в эксплуатацию намечена на осень 2018).

Функционирующий детский сад в новом микрорайоне “Центр 2”

Также на карте микрорайона появился ещё один объект – школа искусств №8 (работает в одном из корпусов 1-го квартала). Застройщики обещают возвести ещё музыкальную школу и физкультурно-оздоровительные центры.

Здравоохранение

В окружении нового микрорайона находится несколько медицинских заведений. Согласно приказу Минздрав РФ, жители микрорайона “Центр 2” смогут получать медицинскую помощь в Балашихинской больнице им. Дегонского (в 2,1 км от новостроек в северо-западном направлении), до нее можно дойти за 25-35 минут.

Расстояния до обслуживающей жителей микрорайона больницы

До детской поликлиники 10 минут ходьбы (1,1 км). Ещё ближе до женской консультации (580 м) и поликлиники для взрослых (980 м). Городская больница района Железнодорожный расположилась в 820 м в северо-восточном направлении. Здесь же работает стоматология.

Медучреждения в окружении ЖК “Центр 2”

В соседнем микрорайоне – Саввино, находится Балашихинский родильный дом (4,1 км в юго-восточном направлении). В окружении жилого комплекса работает множество частных медцентров и ветклиника.

Согласно генплану микрорайона “Центр 2” на его территории будут открыты поликлиники – для взрослых и детская (обе с пропускной способностью – 400 посещений). Поликлиники планировались в каждом квартале, но после корректировки были озвучены иные цифры (как и в случае с количеством образовательных учреждений – планировалось 8 школ и 11 детских садов, в итоге застройщик стал говорить о 5 школах и 7 ДОУ). Ориентировочно новые медучреждения начнут работать в мкр “Центр 2” к концу 2019 года.

На первых этажах жилых корпусов уже работают аптеки. Планируются к открытию медцентры и спортивные учреждения.

Рядом с новым микрорайоном “Центр 2” запроектировано строительство пожарного депо и подстанции скорой помощи.

Торговая инфраструктура

Согласно заявлениям девелоперов проекта на территории застройки запланировано открытие множества торгово-развлекательных объектов (аптеки, магазины, кафе, рестораны, отделения банков, предприятия бытового обслуживания). Все они разместятся на первых этажах жилых корпусов. Обещают построить и свой собственный многофункциональный торгово-развлекательный центр, новые административные и офисные здания.

Торговая инфраструктура первых двух кварталов ЖК “Центр 2”

В 1-ом и 2-ом кварталах уже работают салоны красоты, пекарни, сувенирная лавка, магазин товаров для праздника, диетических продуктов, кондитерская, кафе, минимаркет и супермаркет.

Вокруг жилого комплекса расположились и другие продуктовые магазины, супермаркеты “Магнит”, “Пятерочка” – все в соседних домах. Функционирует торговый центр “Эдельвейс Плюс” (в 1,5 км на севере, на ул. Советской).

Транспортная инфраструктура

Транспортную ситуацию в микрорайоне можно было бы назвать хорошей, если бы пробки не омрачали жизнь местных жителей.

От ЖК “Центр 2” можно доехать на маршрутке до станции метро “Новокосино” за 35-40 минут (на машине 29). Расстояние до это ближайшего метро – 11,5 км. До м. “Выхино” и обратно курсирует маршрутное такси №100, до “Новогиреево” – №142 (40 минут езды).

Также через остановку, удаленную от ЖК “Центр 2” на 850 м проходят ещё множество других маршрутов. Через остановки, расположенные рядом с домами – автобусный маршрут №1 и маршрутка 2к.

Добравшись до одной из станций метрополитена “Новогиреево” или “Новокосино” можно пересесть в электричку и отправиться в столицу, до Курского вокзала. Или сесть на станции “Железнодорожная”, находится в 15 минутах ходьбы от комплекса “Центр 2” (1 км вверх по ул. Автозаводской). С этой станции ходят поезда “Спутник” (до столицы можно добраться за 23 минуты). Идти пешком не обязательно, до ж/д станции ходят маршрутки. Недостатка в поездах на ветке нет (курсирует более 100 поездов в день).

На 2018 год запланировано открытие новой станции метро в 10 минутах езды от ЖК “Центр 2” – “Некрасовка”. Также планируется запустить скоростной трамвай (легкое метро) от новой станции до новостроек микрорайона.

На личном транспорте можно передвигаться в сторону МКАД по Носовихинскому шоссе (находит на расстоянии 10 км от выезда с улицы Автозаводской, время в пути 30 минут). Строится платная скоростная трасса “Москва-Ногинск”, по которой можно будет проще добираться до Москвы (в объезд Балашихи, время в пути 15 минут). Проект будет реализован до 2020 года. А пока существует альтернативный вариант выезда на МКАД – дорога Косино-Ухтомский (через Некрасовку, время в пути 15-20).

Строящаяся трасса “Москва-Ногинск” на карте

Пробки, которые так беспокоят местных жителей, здесь можно наблюдать в часы пик (на участке дороги от МКАДа и по всему шоссе). Строительство новой трассы и реконструкция Носовихинского шоссе, запланированные на ближайшие годы, позволят частично решить транспортную проблему.

Застройщик

Задачу по реализации масштабного проекта было решено разделить между несколькими крупнейшими компаниями Москвы.

Первой и второй очередями строительства занималась компания “Домостроительный комбинат №1” (выступала в качестве подрядчика и вела продажи квартир через свой сайт). С 1961 года компания построила и ввела в эксплуатацию около 55 млн кв. м жилья. “ДСК-1” называют крупнейшим застройщиком России (объекты возводятся по всей стране, в том числе и в столице). Срыва сроков строительства комбинат не допускал за все время своего существования.

Третью очередь строительства реализует ГК “ПИК” – ведущий девелопер страны , образован в 1994 году. Специализируется на возведения жилых объектов эконом-класс, в основном работает в Московской области.

Девелопером всего проекта выступает ЗАО “Конструктор”, создана на базе крупнейшего холдинга страны. На счету самого девелопера “Конструктор” – 3 млн кв. м жилья (“Новогорск Парк” в Химках, “ДОМодедово Парк” в одноименном городском округе и прочие). В настоящий момент компания реализует сразу три новых жилых микрорайона Московской области.

Роль застройщика выполняет ООО “Аврора” (2006 г). В проект инвестируются средства ЗАО “Капитал С”, “ЗАО “ПИК-регион”, ООО “Инвестстройфинанс”. Проект поддерживает администрация Железнодорожного.

Участок застройки принадлежит на правах аренды застройщику до 2050 года.

Тайный покупатель

Тайный покупатель, всесторонне изучив объект отметил, что сайт проекта не очень удобный, после его досконального изучения у потенциального покупателя остаются вопросы. Посещение одного из домов, возводимых компанией ДСК-1 позволило сделать вывод, что объекты соответствует эконом классу. Но, по мнению тайного покупателя, благодаря ответственному подходу к возведению домов и обустройству квартир к обозначению класса можно подставить плюсик (“эконом+”).

Квартиры в ЖК “Центр 2” реализуются после сдачи дома в эксплуатацию, по предварительному договору купли-продажи (документ подтверждает намерения сторон заключить договор купли-продажи). Предварительное соглашение не регистрируется в регпалате, а заключение основного может затянутся на полгода-год. Все это время покупатель может проживать в квартире, оплатив бронь (25 тыс. рублей). Застройщик отмечает, что данная схема продажи не противоречит ФЗ-214, но тайный покупатель советует перед покупкой проконсультироваться с юристом, оценить риски.

Однако следует заметить, что такой способ оформления сделки работает не для всех корпусов. Квартиры в корпусах 109, 203-206, 209, 303 и 304 реализуются по основному договору купли-продажи. По предварительному – в 201, 202, 204, 207, 208.

Среди преимуществ можно отметить:

• доступные цены,
• разнообразие планировок,
• наличие объектов собственной инфраструктуры,
• перспективы по благоустройству микрорайона,
• близость к обжитым районам Железнодорожного
• и удачное местоположение (вблизи центра района Железнодорожный, на границе с Ольгинским парком, в окружении других зеленых зон, прудов и речек).

На момент проведения исследования тайным покупателем (середина 2017 года) вопрос с паркингом не был решен. Сроки завершения строительства до сих пор не названы. Долгое время жильцам придется парковаться во дворах и на близлежащих стоянках.

Однако в интернете можно встретить множество гневных отзывов, касающихся месторасположения. Люди возмущены близостью к промзоне, высказывают недоверие к результатам мониторингов, регулярно проводимых. Сетуют на отсутствие кинотеатра поблизости и других мест для проведения досуга. Жалуются на удаленность поликлиники №3, к которой относится района (2,5 км) и её плачевным состоянием (“барак”). Выражают недовольство окружением: железнодорожные пути, гаражи, заводы, склады. Огорчены местным недостроем (территория не закрыта и опасна, там ночуют “бомжи”).

Но негатива можно лить бесконечно о любом из районов Подмосковья или самой столицы, в противовес говорят другие форумчане. От промзон в Москве и ближнем Подмосковье сложно укрыться, новые торговые центры появятся в самом микрорайоне, форумчане уже спорят в каком из них будет открыт кинотеатр. Кроме того, рядом с ЖК есть несколько медучреждений, а по новому приказу Минздрава с 2016 года жильцы микрорайона “Центр 2” могут посещать Балашихинскую больницу им. Дегонского. Издав новый приказ министерство позаботилось о соблюдении нормативов – на определенное количество населения в радиусе шаговой доступности должно быть обслуживающее медучреждение (до 60 минут пешком). Больница им. Дегонского находится в 2,1 км от новых домов, дойти до нее можно за 25-35 минут

В окружении нового микрорайона находятся и другие медицинские заведения, включая поликлиники для взрослых №2 и 4, стоматологию, детскую поликлинику и женскую консультацию – все в шаговой доступности (от 10 до 30 минут ходьбы). А вот невзрачное окружение в ближайшие годы действительно никуда не денется, но пустырь будет постепенно застраиваться и благоустраиваться. Заброшенное здание госпиталя планируют снести: обещают, что к лету 2018 года оно будет полностью демонтировано.

Альтернативные продавцы

Реализацией квартир в ЖК “Центр 2” занималось несколько агентств недвижимости, которым была доверена эта задача: “Миэль”, “Этаком”, “Азбука жилья”, “Твой Дом”, “Стройинвест” (каждый реализовывал свой пул квартир).

В настоящий момент на досках объявлений осталось лишь несколько предложений от застройщика “ДСК-1” (первая и вторая очереди). О квартирах в корпусах третьей очереди известно только то, что большинство из них находится в собственности у различных инвесторов. Судя по количеству объявлений от частных лиц и агентств недвижимости, многие из инвесторов уже начали реализовывать приобретенные квартиры. На досках объявлений свыше 300 предложений от сторонних продавцов, в их числе агентства “Бест-недвижимость”, NDV.RU, “МИЦ Недвижимость”, UNION, “Премьер”, Century21, “Простор”, “ЮрЦентрНедвижимость” и многие другие.

Во многих объявлениях предлагается купить уже отремонтированную и обставленную мебелью квартиру (оформление различное: чем лучше, тем выше цена).

Ход строительства

Официальный сайт ЖК «Центр 2» отражает ход строительства новых домов в виде ежемесячного фотоотчета в разделе с соответствующим названием. Последние фото со стройплощадки датированы июлем 2017 года.

Строительство второй школы в ЖК “Центр 2”

Подготовка к устройству фундамента под новым детским садом

Известно, что большинство корпусов 1-3 очередей построены и сданы, ещё строится 211 и 212 (будут сданы в 2018). А какие работы ведутся в настоящий момент? В какой стадии строительства находится школа в 2-ом квартале ЖК “Центр 2”? Когда приступят к возведению новых домов в рамках третьей очереди?

Известно, что в корпусе 211 ведутся внутренние работы, дом построен, 212 – возводится. Судя по фото – строительство новой школы ведется на уровне 2-го этажа, ведется подготовка к укладке фундамента под ещё один детский садик.

На видео с участка застройки видно, что ещё в октябре 2017 часть внутреннего двора не была благоустроена (вокруг возводимой школы).

Отделка квартир

Квартиры от ДСК-1 сдаются без отделки, но подготовленными к чистовой. В них установлены окна с профилем из ПВХ, радиаторы с функцией регулирования температуры, сантехника и утепленные деревянные входные двери.

Деревянная входная дверь в квартиру

По квартире проведена электроразводка, сделана разводка сантехники.

Поскольку речь о панельном доме – стены и межэтажные перегородки ровные, жильцам не нужно подготавливать их к финишному покрытию, можно сразу клеить обои и стелить напольное покрытие. Межкомнатные перегородки возведены.

Квартиры без отделки в ЖК “Центр 2”

Ещё одно преимущество домов от ДСК-1: компания привозит на объект панели прямо с завода с отверстиями под розетки и провода, в том числе и для санузла с уже “наклеенной” кафельной плиткой.

Ж/б плиты в ванной комнате уже отделаны кафельной плиткой

Квартиры с отделкой сдавались в 209 корпусе, в настоящий момент ни одной из них нет в продаже.

Квартира с чистовой отделкой в ЖК “Центр 2”

Цены на квартиры

В настоящий момент ведется ликвидация оставшихся квартир: одно- и двухкомнатных.

*цены на квартиры в ЖК «Центр 2» таблица актуальна на 07.02.2018

Условия покупки

В настоящее время и до 28 февраля 2018 года действуют спецпредложения: можно приобрести квартиру по сниженным ценам (скидкой в 5% можно воспользоваться при покупке квартиры в ипотеку либо при внесении 100% стоимости).

Ипотеку на покупку квартиры предоставляют:

• Сбербанк;
• ВТБ24;
• Банк Москвы;
• ТрансКапиталБанк;
• РосЕвроБанк;
• банк “Возрождение”;
• Россельхозбанк;
• Совкомбанк.

Процентная ставка зависит от выбранной программы и первоначального взноса – начинается от 6,5-11,8%.

Компания “ДСК-1” заявляет о возможности приобретения квартиры в рассрочку, но условия не уточняются. Известно только, что рассрочка предоставлялась далеко не на все корпуса, а учитывая сколько квартир осталось в продаже, самый доступный вариант – ипотека.

Возможные риски

Любой юрист по поводу предварительного договора купли-продажи может ответить только одно – этот документ ровным счетом ничего не значит, не обязывает застройщика к исполнению своих обязательств по передаче жилья покупателю. Поэтому вносить полную стоимость квартиры до регистрации основного договора рискованно. И хотя мы имеем дело с крупнейшими застройщиками страны, которые не были замечены в серьезных скандалах, решение о покупке квартиры в ЖК “Центр 2” стоит принимать, предусмотрев и приняв все риски.

Первый застройщик проекта удачно справился с задачей – построил корпуса 1-ой и 2-ой очередей строительства. Второй застройщик возвел 4 корпуса из 14. Как пойдет дело дальше – неизвестно. Но, во-первых, застройщик надежный: группа “ПИК” возвела несколько жилых комплексов совместно с “ДСК-1”, приобрела в собственность (поглотила, согласно официальному сайту) компании “ДСК-2” и “ДСК-3”. Также компания была признана в 2015 году системообразующим предприятием российской экономики, а в 2017 эксперты определили финансовое положение компании как стабильное и таким оно останется в ближайшие годы. Во-вторых, в проект инвестируют крупные суммы сразу несколько инвесторов, а его куратором выступает надежный и опытный девелопер страны (“Конструктор” реализует одновременно три крупнейших проекта по обустройству жилых кварталов в Московской области).

Все остальные риски связаны с особенностями местоположения микрорайона. Но, если планы застройщиков по благоустройству и властей по строительству дорог будут реализованы, новый микрорайон станет приятным местом для проживания (благодаря созданию благоприятных условий для развития детей, мерам по озеленению территории, снижение транспортной нагрузки на артерии микрорайона).

Итоги: Плюсы и минусы

Главные недостатки проекта вытекают из особенностей местоположения и класса жилья. Преимущества связаны с условиями покупки и перспективой развития микрорайона.

Плюсы:

• надежный застройщик и девелоперы проекта;
• доступные цены;
• широкий выбор планировочных решений (улучшенные серии домов), есть и нестандартные (с эркерами, видовые);
• имеются все необходимые объекты инфраструктуры (школы, детсады, банк, магазины, торговый центр, кафе, аптеки, медучреждения);
• радужная перспектива (масштабный проект подразумевает строительство новых поликлиник, ещё нескольких образовательных учреждений, многофункционального торгового центра и ФОК);
• близко к столице (МКАД в 10 км);
• квартиры реализуются в построенных домах;
• несколько ипотечных программ на выбор от ведущих банков страны.

Минусы:

• панельные дома;
• переносились сроки сдачи, а в данный момент давно нет сведений о ходе строительства (застройщику ещё предстоит завершить 3-ю очередь и приступить к застройке пустыря);
• менялись планы (ранее было заявлено больше социальных объектов на территории микрорайона);
• нет данных о местах в паркинге;
• метро далеко;
• пробки на Носовихинском шоссе;
• квартир от застройщика в продаже осталось очень мало.