Особенности продажи доли в квартире

Особенности продажи доли в квартире

По мнению некоторых юристов и риелторов, продажа доли в квартире достаточно сложное, но осуществимое, дело. Главным препятствием сделки является полное отсутствие разграничений долей квартиры и коммуникации, которые нарушаются совместно с остальными собственниками жилых помещений. Существует ли какой-нибудь способ быстрой продажи доли в квартире без больших усилий и долгих тяжб?

Основные моменты продажи доли недвижимости

Особенности продажи доли в квартире

Прежде, чем выставить долю недвижимости на продажу, необходимо ее определить с выделением в натуральной форме или без нее. Если по документам доля площади указана, как дробная часть, значит собственнику не известно, какая именно часть квартиры (комнаты) ему принадлежит, и он является лишь владельцем не определенной части помещения. Выделение определенной доли с прилегающим к ним кухни, ванной и прочей территории необходимо на случай вероятного получения собственником отдельной жилой площади. Однако определение границ можно осуществить двумя способами:

  • по договору, т. е. в случае мирного соглашения с другими собственниками;
  • судебному решению – пределы всех долей помещения каждого собственника обуславливаются решением суда.

Если доля от общей площади квартиры выделена в натуральной форме, ее спокойно можно продать, как отдельный объект, не согласовывая этот вопрос с иными собственниками жилья.

Наибольшая часть сделок с собственной жилплощадью требует наличие документов, подтверждающих собственность доли и определяющих ее границы. По этой причине, требуется документальное оформление прав, но прежде, чем выделить долю квартиры в натуральной форме, организатор процесса должен уведомить других собственников о своих намерениях, связанных с продажей. У других собственником имеется преимущественное право выкупить часть помещения, готовящуюся к продаже. Предлагать свою долю в квартире стороннему покупателю (третьим лицам) можно лишь убедившись в том, что соседи не воспользуются своим правом выкупа. На практике, подобная ситуация с отсутствием долевых границ, встречается очень часто.

Для ускорения сделки рекомендуем обращаться в агентство недвижимости. Например, обратившись в АН Этажи, вы получите грамотную юридическую помощь и услуги по поиску покупателя. Подробнее на ekb.etagi.com.

Реализация преимущественного права покупки

Особенности продажи доли в квартире

Ст. 250 Гражданского кодекса определяет преимущественное право других собственников квартиры на покупку доли, которую один из ее владельцев выставляет на продажу. Если собственник доли попробует продать свою долю в обход иных владельцев квартиры, такая сделка не будет иметь законной силы. Следовательно, нужно соблюдать все предписанные правила всего процесса продажи квартирной доли.

Собственники других долей жилплощади должны быть извещены о продаже доли в письменно форме. В тексе уведомления нужно указать все основные условия сделки:

  • адрес;
  • соотношение между долей, выставляемой на продажу, и общей площадью квартиры;
  • размер площади в квадратных метрах;
  • стоимость доли.

При наличии еще каких-либо существенных данных, собственник должен их обязательно указать. С уведомлением могут возникнуть только по одной причине – отсутствие информации о местонахождении человека. Однако в таком случае, извещение нужно отправлять на тот адрес, который был известен последним. В этом случае все формальности будут считаться соблюденными.

Чтобы принять решение о покупке доли, которая выставляется на продажу, собственникам дается один месяц, после чего можно смело предлагать свою долю третьим лицам. Если в течение 30 дней собственник доли поменял какие-то условия, например, повысил или снизил стоимость продажи, принял решение о предоставлении рассрочки по оплате, он должен разослать другим владельцам новое уведомление.

Собственники, которые не приняли за 30 дней положительного решения о покупке доли, обязаны предоставить письменный отказ, необходимый для совершения сделки купле-продаже части квартиры со сторонним лицом. Отказ будет свидетельствовать о соблюдении всех правил совершаемой сделки. Если кто-то из собственников по истечении месяца не предоставил письменного отказа и не изъявил желание выкупать долю, то в качестве документа, подтверждающего правоту проведения сделки, будет являться отправленное ему уведомление.

Некоторые собственники, не желая выкупать долю по первоначальной стоимости и настроенные против ее продажи третьему лицу, могут проявить свою фантазию в целях препятствия заключения сделки.

Они ставят перед собой единственную цель: спугнуть клиентов, желающих совершить покупку доли, заставив их при этом отказаться от сделки и тем самым добиться снижения стоимости на долю. В памяти каждого риелтора, наверняка есть несколько историй на эту тему. Самыми распространенными из них являются: попытка уклонения от получения на руки уведомления, отказ или поиск всяческих причин, позволивших не пускать в квартиру потенциальных покупателей и прочее. Если ваши соседи ведут себя мирно и не препятствуют сделке – вам просто повезло с ними.

Продажа доли без оформления сделки

Особенности продажи доли в квартире

Существуют случай, когда процесс продажи доли в квартире надолго затягивается или вовсе остается в тупике. В этом случае юристы предлагают два запасных варианта, позволяющих получить деньги за долю и обезопасить себя с правовой точки зрения.

Дарение доли в квартире

Наиболее простым, легким и быстрым способом продажи доли считается оформление договора дарения. В данном случае собственнику не потребуется согласие на сделку остальных владельцев жилплощади. Если другие собственники не будут согласны с совершенной сделкой, они могут обратиться в суд с исковым заявлением на оспаривание данного договора и тогда сделку могут признать не правомерной. Новый собственник может потерять не только долю жилья, но и деньги, если суд примет сторону истца. Есть еще один вариант совершения сделки продажи: новый собственник получает в дар не всю долю, а лишь ее часть, впоследствии он сможет стать приоритетным покупателем остатка доли. Если собственников долей несколько, и все они претендуют на покупку продаваемой части площади, собственник-продавец имеет право выбора одного из претендентов.

Однако сделки с недвижимостью являются щепетильной темой и имеют массу сложностей. Например:

  • в некоторых случаях приходится оформлять регистрацию, как минимум два раза;
  • еще есть риск, что в силу некоторых сложившихся обстоятельств, новый владелец не сможет выкупить остаток доли (то есть выкупить ее полностью) и останется хозяином пары квадратных метров. Такой поворот событий будет неприятен и им и мне.

Залог

Юристы склоняют к еще одному виду сделки по продаже доли – залог. Формально продажа не оформлена, однако с юридической точки зрения сделка оформлена грамотно и результативно. После достижения договоренности по стоимости продажи, собственник доли берет у покупателя согласованную сумму денежных средств (стоимость доли), под залог предоставляет долю в квартире и оформляет все в законодательном порядке. Данный вид сделки подлежит регистрации. Впоследствии осуществляется оформление отступных документов, согласно которым долг прощается и забывается, заложенная доля в квартире по праву переходит новому владельцу.

Такой вариант совершения продажи доли в квартире можно считать законным и наиболее безопасным. В договоре залога можно указывать полную сумму стоимости доли. В случае расторжения договора ни одна из сторон не потеряет финансы. Договор является гарантией залога, но оспорить сделку в суде не сможет ни один владелец.

Препятствием такой сделки может послужить лишь сложность ее оформления. Такой способ передачи недвижимости за залог не распространен и Регистрационная служба встречается с подобными сделками крайне редко. Сложности оформления сделки по залоговому договору носят технический, но не юридический характер и решаются очень быстро.

Вывод

Вам очень сильно повезло, если: вы дали адекватную оценку собственного имущества, владельцы иных долей квартиры не возражают и не препятствуют сделки купле-продаже или изъявили желание перекупить вашу долю по предложенной вами цене. Вы счастливчик в этом случае!

Договор купле-продажи нужно оформлять должным образом с правовой точки зрения, затем он должен быть подан в Регистрационную палату и оформлен в том же, положенном порядке, ка в случае с продажей квартиры, дома, комнаты и т.д. Все правила едины для каждого из нас.

Читайте также: