Особенности продажи доли в квартире

По мнению некоторых юристов и риелторов, продажа доли в квартире достаточно сложное, но осуществимое, дело. Главным препятствием сделки является полное отсутствие разграничений долей квартиры и коммуникации, которые нарушаются совместно с остальными собственниками жилых помещений. Существует ли какой-нибудь способ быстрой продажи доли в квартире без больших усилий и долгих тяжб?

Основные моменты продажи доли недвижимости

Прежде, чем выставить долю недвижимости на продажу, необходимо ее определить с выделением в натуральной форме или без нее. Если по документам доля площади указана, как дробная часть, значит собственнику не известно, какая именно часть квартиры (комнаты) ему принадлежит, и он является лишь владельцем не определенной части помещения. Выделение определенной доли с прилегающим к ним кухни, ванной и прочей территории необходимо на случай вероятного получения собственником отдельной жилой площади. Однако определение границ можно осуществить двумя способами:

• по договору, т. е. в случае мирного соглашения с другими собственниками;
• судебному решению – пределы всех долей помещения каждого собственника обуславливаются решением суда.

Если доля от общей площади квартиры выделена в натуральной форме, ее спокойно можно продать, как отдельный объект, не согласовывая этот вопрос с иными собственниками жилья.

Наибольшая часть сделок с собственной жилплощадью требует наличие документов, подтверждающих собственность доли и определяющих ее границы. По этой причине, требуется документальное оформление прав, но прежде, чем выделить долю квартиры в натуральной форме, организатор процесса должен уведомить других собственников о своих намерениях, связанных с продажей. У других собственником имеется преимущественное право выкупить часть помещения, готовящуюся к продаже. Предлагать свою долю в квартире стороннему покупателю (третьим лицам) можно лишь убедившись в том, что соседи не воспользуются своим правом выкупа. На практике, подобная ситуация с отсутствием долевых границ, встречается очень часто.

Для ускорения сделки рекомендуем обращаться в агентство недвижимости. Например, обратившись в АН Этажи, вы получите грамотную юридическую помощь и услуги по поиску покупателя. Подробнее на ekb.etagi.com.

Реализация преимущественного права покупки

Ст. 250 Гражданского кодекса определяет преимущественное право других собственников квартиры на покупку доли, которую один из ее владельцев выставляет на продажу. Если собственник доли попробует продать свою долю в обход иных владельцев квартиры, такая сделка не будет иметь законной силы. Следовательно, нужно соблюдать все предписанные правила всего процесса продажи квартирной доли.

Собственники других долей жилплощади должны быть извещены о продаже доли в письменно форме. В тексе уведомления нужно указать все основные условия сделки:

• адрес;
• соотношение между долей, выставляемой на продажу, и общей площадью квартиры;
• размер площади в квадратных метрах;
• стоимость доли.

При наличии еще каких-либо существенных данных, собственник должен их обязательно указать. С уведомлением могут возникнуть только по одной причине – отсутствие информации о местонахождении человека. Однако в таком случае, извещение нужно отправлять на тот адрес, который был известен последним. В этом случае все формальности будут считаться соблюденными.

Чтобы принять решение о покупке доли, которая выставляется на продажу, собственникам дается один месяц, после чего можно смело предлагать свою долю третьим лицам. Если в течение 30 дней собственник доли поменял какие-то условия, например, повысил или снизил стоимость продажи, принял решение о предоставлении рассрочки по оплате, он должен разослать другим владельцам новое уведомление.

Собственники, которые не приняли за 30 дней положительного решения о покупке доли, обязаны предоставить письменный отказ, необходимый для совершения сделки купле-продаже части квартиры со сторонним лицом. Отказ будет свидетельствовать о соблюдении всех правил совершаемой сделки. Если кто-то из собственников по истечении месяца не предоставил письменного отказа и не изъявил желание выкупать долю, то в качестве документа, подтверждающего правоту проведения сделки, будет являться отправленное ему уведомление.

Некоторые собственники, не желая выкупать долю по первоначальной стоимости и настроенные против ее продажи третьему лицу, могут проявить свою фантазию в целях препятствия заключения сделки.

Они ставят перед собой единственную цель: спугнуть клиентов, желающих совершить покупку доли, заставив их при этом отказаться от сделки и тем самым добиться снижения стоимости на долю. В памяти каждого риелтора, наверняка есть несколько историй на эту тему. Самыми распространенными из них являются: попытка уклонения от получения на руки уведомления, отказ или поиск всяческих причин, позволивших не пускать в квартиру потенциальных покупателей и прочее. Если ваши соседи ведут себя мирно и не препятствуют сделке – вам просто повезло с ними.

Продажа доли без оформления сделки

Существуют случай, когда процесс продажи доли в квартире надолго затягивается или вовсе остается в тупике. В этом случае юристы предлагают два запасных варианта, позволяющих получить деньги за долю и обезопасить себя с правовой точки зрения.

Дарение доли в квартире

Наиболее простым, легким и быстрым способом продажи доли считается оформление договора дарения. В данном случае собственнику не потребуется согласие на сделку остальных владельцев жилплощади. Если другие собственники не будут согласны с совершенной сделкой, они могут обратиться в суд с исковым заявлением на оспаривание данного договора и тогда сделку могут признать не правомерной. Новый собственник может потерять не только долю жилья, но и деньги, если суд примет сторону истца. Есть еще один вариант совершения сделки продажи: новый собственник получает в дар не всю долю, а лишь ее часть, впоследствии он сможет стать приоритетным покупателем остатка доли. Если собственников долей несколько, и все они претендуют на покупку продаваемой части площади, собственник-продавец имеет право выбора одного из претендентов.

Однако сделки с недвижимостью являются щепетильной темой и имеют массу сложностей. Например:

• в некоторых случаях приходится оформлять регистрацию, как минимум два раза;
• еще есть риск, что в силу некоторых сложившихся обстоятельств, новый владелец не сможет выкупить остаток доли (то есть выкупить ее полностью) и останется хозяином пары квадратных метров. Такой поворот событий будет неприятен и им и мне.

Залог

Юристы склоняют к еще одному виду сделки по продаже доли – залог. Формально продажа не оформлена, однако с юридической точки зрения сделка оформлена грамотно и результативно. После достижения договоренности по стоимости продажи, собственник доли берет у покупателя согласованную сумму денежных средств (стоимость доли), под залог предоставляет долю в квартире и оформляет все в законодательном порядке. Данный вид сделки подлежит регистрации. Впоследствии осуществляется оформление отступных документов, согласно которым долг прощается и забывается, заложенная доля в квартире по праву переходит новому владельцу.

Такой вариант совершения продажи доли в квартире можно считать законным и наиболее безопасным. В договоре залога можно указывать полную сумму стоимости доли. В случае расторжения договора ни одна из сторон не потеряет финансы. Договор является гарантией залога, но оспорить сделку в суде не сможет ни один владелец.

Препятствием такой сделки может послужить лишь сложность ее оформления. Такой способ передачи недвижимости за залог не распространен и Регистрационная служба встречается с подобными сделками крайне редко. Сложности оформления сделки по залоговому договору носят технический, но не юридический характер и решаются очень быстро.

Вывод

Вам очень сильно повезло, если: вы дали адекватную оценку собственного имущества, владельцы иных долей квартиры не возражают и не препятствуют сделки купле-продаже или изъявили желание перекупить вашу долю по предложенной вами цене. Вы счастливчик в этом случае!

Договор купле-продажи нужно оформлять должным образом с правовой точки зрения, затем он должен быть подан в Регистрационную палату и оформлен в том же, положенном порядке, ка в случае с продажей квартиры, дома, комнаты и т.д. Все правила едины для каждого из нас.